21 september jl. was het weer Prinsjesdag. Er zijn een aantal wijzigingen in de overdrachtsbelasting voorgesteld. In dit memorandum gaan wij hier kort op in.

De wijzigingen betreffende volgende zaken:

  1. Startersvrijstelling:
    a. verduidelijking van de antimisbruikbepaling; en
    b. een technische wijziging
  2. Introductie van een vrijstelling voor de terugverkrijging van een woning op basis van een verkoopregulerend beding.

In het navolgende gaan we nader op deze wijzigingen in.

Ad 1a, verduidelijking antimisbruikbepaling
De startersvrijstelling overdrachtsbelasting geldt voor de meerderjarige, maar jonger dan 35 jaar, verkrijger van een woning met een waarde van maximaal € 400.000. De wet bevat bepalingen om misbruik van de vrijstelling tegen te gaan. Misbruik zou bijvoorbeeld kunnen plaatsvinden indien iemand een woning met een hogere waarde in tranches wil verkrijgen zodat ten minste een deel onder de vrijstelling valt. Bij dergelijke verkrijgingen in tranches binnen een jaar is alsnog overdrachtsbelasting over de gehele woningwaarde verschuldigd.

verduidelijking anti-misbruikbepaling en verwijderen overkill

Deze anti-misbruikbepaling wordt verduidelijkt en overkill wordt eruit gehaald. De overkill komt bijvoorbeeld voor bij overlijden van de verkrijger, die onder de startersvrijstelling heeft verkregen. De erfgenaam die de woning erft, zou dan onder omstandigheden alsnog overdrachtsbelasting over de eerste verkrijging moeten betalen. Met de wijziging wordt deze overkill verwijderd.

Ad 1b, technische wijziging
Daarnaast beoogt de wetswijziging om alsnog het lage tarief voor woningen (2%) toe te passen op de eerste verkrijging van de woning – die aanvankelijk was vrijgesteld omdat de verkrijger jonger was dan 35 jaar – als de tweede verkrijging binnen 12 maanden, waardoor in totaal de € 400.000-grens wordt overschreden, is belast tegen het algemene tarief (8%).

RED’s mening
Met de voorgestelde wijzigingen is op zich niets mis. Wel hebben wij bij de introductie van de startersvrijstelling al aangegeven dat wij twijfelen aan de werking van deze regeling, hoezeer het voor de starter ook prettig is om geen overdrachtsbelasting te betalen. Wij hopen dan ook dat het nieuwe kabinet in een bredere visie op het woningmarktbeleid zich herbezint op de positie van woningkopers in de overdrachtsbelasting.

Ad 2, verkoopregulerend beding
Een verkoopregulerend beding (ook wel Verkoop onder Voorwaarden) wordt met enige regelmaat toegepast bij de verkoop van woningen door woningcorporaties of projectontwikkelaars. Zij verkopen dan bijvoorbeeld een woning met een korting aan een particulier, met een zelfbewoningsplicht en het recht tot eerste (terug)koop in het geval de particulier de woning wil verkopen, en een winstdeling voor de winst die bij doorverkoop op de woning wordt gemaakt. Op die wijze kunnen woningen goedkoper op de markt gebracht, met name gericht op particulieren met lage of middeninkomens.

voorgestelde vrijstelling voor terugverkrijging

Op grond van de huidige regels is de terugkoop door de eerste verkoper (dus de woningcorporatie of projectontwikkelaar) belast met 8% overdrachtsbelasting. Dit verhoogt de kosten en doorberekening daarvan is niet altijd mogelijk of wenselijk met het oog op de doorstroming in de woningmarkt.

Daarom wordt nu een vrijstelling voorgesteld voor deze terugverkrijging. De voorwaarden voor de vrijstelling zullen als volgt gaan luiden:

  • het verkoopregulerend beding bevat een zelfbewoningsplicht;
  • de waarde (zonder korting) van de woning is niet hoger dan € 400.000 (wordt geïndexeerd);
  • de koperskorting bedraagt minimaal 10% en maximaal 50%;
  • deze koperskorting moet geheel of gedeeltelijk worden terugbetaald of de waardeontwikkeling moet met de (oorspronkelijke) vervreemder worden gedeeld.



RED’s mening
De vrijstelling past goed binnen de huidige set van maatregelen in de overdrachtsbelasting om de woningmarkt te stimuleren. Tegelijkertijd wordt de regeldichtheid vergroot. Het lijkt erop dat ook woningen die ook voor de wet met een kwalificerend verkoopregulerend beding zijn verkocht onder de vrijstelling vallen.

Mocht u nog vragen hebben of willen overleggen, neem dan contact op met Gerben Markink, RED Tax Specialists.