De btw belast alle goederenleveringen en diensten, die tegen betaling van een vergoeding plaatsvinden met een aantal uitzonderingen. Bijvoorbeeld de overdracht van ondernemingen. Dit kwalificeert (onder voorwaarden) niet als een levering of dienst, zodat geen btw verschuldigd is. Hiermee wordt voorkomen dat een overname “onnodig” met btw-heffing en de financiële gevolgen daarvan wordt getroffen.

Mits aan de voorwaarden wordt voldaan geldt de faciliteit in elk geval bij de overdracht van “echte” ondernemingen. Een supermarkt die – inclusief pand, winkelinventaris en voorraden en met overname van personeel – aan een derde wordt verkocht, zal kwalificeren.

In de btw kennen we ook de “quasi-onderneming”, zoals de vastgoedbelegger die panden verhuurt. In 2008 heeft de Hoge Raad beslist dat de bepaling ook geldt voor quasi-ondernemers. In het betreffende arrest ging het om een BV die een bedrijfsverzamelgebouw exploiteerde. Het pand bestond uit acht units, die allemaal verhuurd werden. De BV leverde het pand aan haar aandeelhouders, die de exploitatie ongewijzigd voortzetten. Volgens de Hoge Raad kwalificeerde de verkoop van het pand als de onbelaste overgang van een algemeenheid van goederen.

Uit latere rechtspraak blijkt vervolgens dat de bijvoorbeeld de overdracht van een winkelcentrum, pakketten woningen en een rundveemeststal met ondergrond, erf en bouwland samen, als overdracht van een algemeenheid van goederen wordt aangemerkt.

Kwalificatie van een algemeenheid van goederen

In de praktijk krijgen wij de vraag, of de overdracht van één verhuurd pand als onbelaste overdracht van een algemeenheid van goederen kan kwalificeren?

Aan de ene kant zou dat het geval moeten zijn. Voor het quasi-ondernemerschap is immers voldoende dat een vermogensbestanddeel duurzaam geëxploiteerd wordt. Als sprake is van een btw-onderneming, zou de overdracht daarvan toch moeten kwalificeren als de overdracht van een onderneming?

Anderzijds wordt de opvatting gebezigd dat de overdracht van een verhuurd pand niet veel meer is dan alleen de overdracht van een pand. De huurovereenkomst gaat immers automatisch mee op de overnemer (koop breekt geen huur) en is daarmee onlosmakelijk verbonden aan – en onderdeel van – het pand. Aangezien het in deze visie uitsluitend een pand – dus een enkel activum – is dat overgaat, zou er btw verschuldigd zijn.

In een oude, inmiddels ingetrokken resolutie uit 1984 werd het argument van de huurovereenkomst juist als argument vóór kwalificatie van een algemeenheid van goederen gebruikt en werd gesteld dat de levering van een verhuurd pand vrijwel altijd onbelast is.

Tot slot maakt de praktijk verschil of een “kleine” belegger een verhuurde woning overdraagt, dan wel of het gaat om een grote belegger die zijn portefeuille verkoopt.

Afstemming met de fiscus voorkomt verrassingen

Om verrassingen te voorkomen wordt de toepassing bij de levering van één verhuurd pand vaak afgestemd met de belastingdienst.

Als er geen tijd of gelegenheid is voor afstemming is het, in geval van btw-belast verhuurd vastgoed dat zich nog in de herzieningstermijn bevindt, vaak aan te bevelen om als “fall back” scenario te opteren voor een btw-belaste levering. Mocht de fiscus zich niet kunnen vinden in de btw-behandeling als overdracht van een algemeenheid van goederen, dan wordt alsnog geopteerd. Hiermee kan worden voorkomen dat de levering alsnog als btw-vrijgesteld wordt aangemerkt, met een dure btw-herzieningsrekening tot gevolg.

Mocht u willen overleggen, neem dan contact op met Joyce Westerveld – RED Tax Specialists B.V.